广州市场调查公司-2016年房地产市场或整体量升价缓

2016年只要经济不出现严重问题，房地产市场各项指标将保持低位运行，房地产市场整体量升价缓，但区域市场仍会继续分化。因此，房地产政策仍需要注意差异性，应赋予企业更多自主权。激发改善型需求加快去库存仍是最重要的主题，房地产企业转型和兼并的步伐也将加快。

一、2015年房地产市场运行地区差异大

2015年的房地产市场总体上可以用波澜不惊来概括，在政策面的逐步宽松和刚性需求依然强劲的背景下，市场逐步回暖，但是市场回暖的地区差异非常大，局部地区出现过热，还有些地区依然不景气。

1、国房景气指数走出“微笑”曲线，但仍处于不景气空间

随着房地产宽松政策的持续发酵，潜在需求开始不断释放，房地产市场回暖十分明显。反映房地产市场景气状况的国房景气指数（也称“房地产开发景气指数”）在2015年6月份环比开始转正，这也是6个月后的首次环比上升。7、8月继续保持环比上升趋势，但是自9月后基本保持平稳走势，而且还有轻微的下滑趋势，但是全年国房景气指数基本走出一条近似的“微笑”曲线。全年景气指数值仍在100以下的不景气区间，而且从目前房地产市场发展的趋势看，超越100基本不太可能。

2、房地产与住宅开发投资下滑明显，增速远低于固定资产投资

房地产作为关联性极强的产业，房地产投资既是房地产市场重要的指标，也是影响宏观经济的重要指标。从房地产开发投资看，2015年全国房地产开发投资95979亿元，同比增速从年初的10.4%下滑到年底的1%。全年呈现逐月下滑趋势，但下滑的趋势不断减缓。其中，全年住宅投资64595亿元，同比增长0.4%。值得注意的是房地产投资增速自2014年3月低于固定资产投资后，2015年增速差距持续扩大，1-12月全国固定资产投资同比增速为10%，增速已分别超过房地产投资和住宅投资增速9和9.6个百分点，反映出房地产投资在我国固定资产投资中占比逐步下降。

3、商品房和住宅销售稳步攀升，住宅销售额增速明显

2015年房地产市场销售与投资差异较大，商品房和住宅市场，无论是从销售面积还是销售额看，都呈现稳步攀升态势。全年商品房销售面积128495万平方米，同比增长6.5%，住宅销售面积112406万平方米，同比增长6.9%。尤其值得注意的是从2015年6月开始，商品房和住宅销售面积同比增长就摆脱自2014年开始的负增长局面，一路稳步攀升，但是增速自10月就开始减缓。销售额相对销售面积增长更快，自5月份就实现同比正增长，随后一路快速攀升，全年商品房和住宅销售额分别为87281亿元和72753亿元，同比分别增长14.4%和16.6%。尤其是住宅的销售额增速明显，自3月份开始就领先于商品房销售额，到12月份同比增速快于商品房2.2个百分点，反映出住宅需求旺盛，房价有上升动力。当然住宅销售的快速增长很大程度与一二线城市的快速回暖有关。

虽然销售看起来回暖明显，但是由于各地新房上市速度更快，去库存压力不断加大。12月末，商品房待售面积71853万平方米，比2014年底增长了15.6%。其中，住宅45248万平方米，增长了11.2%，办公楼3276万平方米，增长了24.7%；商业营用房14664万平方米，增长了24.6%。如果考虑一部分在建还未售的商品房，商品房库存数量更高，去库存压力较大。

4、房地产开发企业到位资金同比缓慢回升，个人按揭贷款增长迅速

2015年全年房地产开发企业到位资金125203亿元，同比增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%；利用外资比例虽然不大，仅297亿元，但是波动幅度较大，从年初的同比增长72.6%，到年末的同比下降53.6%；而个人按揭贷款是所有资金中增长最为迅速的，全年个人按揭贷款16662亿元，同比增速从年初的2.1%上升到12月的21.9%。显然，在房地产销售回暖的情况下，个人住房消费贷款需求增长迅速，成为推动房地产成交量和价格上行的重要因素，也有利于房地产开发企业的资金到位，加快房地产企业的资金回笼，缓解房地产企业风险。

5、房屋和住宅新开工面积持续低迷，土地购置面积大幅走低

虽然商品房和住宅销售同比持续上升，但是受到库存不断增加和房地产区域分化的严重，全国房屋和住宅新开工面积持续低迷，土地购置面积大幅下滑。全年房屋和住宅新开工面积分别为154454万平方米和106651万平方米，同比分别下降14%和14.6%。与此同时，土地购置面积也下滑严重，全年土地购置面积22811万平方米，同比下降31.7%。这些指标的下降，一定程度减缓未来去库存的压力。