房地产之住宅地产研究

住宅地产研究是策点调研八大核心研究之一，其应用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与房地产市场相关的宏观环境、行业环境、区域环境、消费者、竞争对手的情报、数据、信息和资料，并通过有效的方法进行分析、判断，为房地产企业营销决策提供依据。

策点调研基于对住宅地产的项目开发和市场推广的透彻理解，结合多年的房地产市场研究咨询经验，总结梳理了住宅地产项目开发和市场推广过程中的重要节点及其他市场数据支持需求，设计出精准、高效、适用的市场研究解决方案。

住宅地产研究主要是通过全面综合地收集区域经济、行业、市场、客户、土地等方面的相关数据，以目标客户为核心展开研究，从经济环境、市场、客户、土地价值四条逻辑线路出发，力求寻找到符合项目立地特性的差异化竞争机会，明确独到的产品组合策略、聚集项目楼盘的产品张力，形成极具市场感召力的单价与单套总价及其组合策略。

一、研究思路

数据收集包括：宏观环境调研、城市经济调研、城市地产调研、项目环境调研、消费者研究 共五项内容

研究分析包括：区域经济分析、地产行业、供求情况、项目竞争、项目价值、客户分析共六项内容。

二、方法与模型：

信息收集的主要方法包括：街头拦截访问、电话访问、一对一深度访谈、入户深度访谈、生活形态还原法、GLS经济地理分析系统等

研究分析的主要模型包括：地段价值分析模型、SWOT分析模型、客户定位分析模型、产品定位分析模型、价格定位分析模型、项目定位分析模型。

研究分析使用SWOT分析法，得出初步结论，给予项目市场定位、客户定位、产品定位确定初步的产品方案。然后对产品方案进行概念测试，产品测试来验证产品方案的可行性并进一步完善产品方案，最终给出价格定位。

三、主要研究内容               

基础环境研究包括：宏观政策（产业政策、土地政策、发展规划、投资政策等），经济政策（经济总量、经济结构、经济水平、经济规划），金融政策（货币政策、信贷政策、住房公积金政策、地方信贷等），法律法规（人口管理、房地产管理、信贷管理等相关法律法规等）人口统计（总量、结构、分布、变化率等）总共5个大项，其主要是对项目所处的政策、投资、法律群体的整法规、消费体的初步研究考基础环境研究包括：宏观政策（产业政策、土地政策、发展规划、投资政策等），经济政策（经济总量、经济结构、经济水平、经济规划），金融政策（货币政策、信贷政策、住房公积金政策、地方信贷等）总共5个大项，其主要是对项目所处的政策、投资、法律群体的整法规、消费体的初步究考量。

项目定位研究包括：区域经济（城市地位、经济水平、历史沿革、人口状况、消费水平），区域市场（一/二级市场供应量、供应成交比、价格走势、规划与政策导向），项目楼盘（竞争半径、区位需求、板块分析、地段价值分析、相关规划等），竞争分析（竞争选择、竞争楼盘、竞争策略、客户共性、客户差异性等），项目定位策略（市场界定、客户描述、产品雏形、价格初定等），总共5个大项。项目定位研究主要对项目所在地区的经济水平，市场供求的状况，竞争对手的状况，客户共性分析并发掘自己的目标客户群体，然后进行市场定位，确定产品雏形，瞄准目标客户群初步制定价格区段。

客户定位分析包括：客户分析（客户细分分析、显性客户梳理、客户基本描述），类比项目分析（产品特点、客户需求满足情况、客户描述），本项目分析（产品规划、产品优劣、项目价值分析等），客户选择（显性客户筛选、隐形客户筛选），客户定位策略（客户界定、选定客户描述、客户偏好分析等），共5大项。客户定位分析主要是对项目所面对的主要客户基本情况进行描述，深入发掘客户的需求偏好等，为产品规划决策提供依据。

产品定位分析包括：市场分析（竞争分析、销售分析、客户偏好分析等），项目分析（项目规划分析、项目宗地分析、成本分析、道路四至分析、市政与生活配套分析、交通条件分析、城市发展规划等），客户选择（形态偏好、风格偏好、户型偏好、环境偏好等），产品定位策略（形象定位、产品规划），共有四个大项。产品定位主要是通过对周边市场的分析和客户的偏好对产品周边配套设施等的整体规划。

产品需求研究包括：小区规划需求研究（建筑空间布局研究、道路系统布局研究、绿化系统布局研究、公共建筑面积与配套系统研究、分期开发思路研究），建筑需求研究（项目总体建筑风格需求、建筑单位外立面风格需求、产品类型需求、住宅户型需求及配比、商用物业户型需求及配比），园林景观需求研究（项目总体环境规划需求、项目各组团环境规划需求、项目公共建筑外部环境需求），总共三个大项。产品需求主要是对产品配套服务设施的研究，使小区建设更加符合客户的需求，满意度得到提升。

价格定位研究包括：竞争导向（区域价格竞争分析、同质价格竞争分析、潜在价格竞争分析），需求导向（房型需求和面积需求竞价分析、单价竞价和总价竞价分析），成本导向（土地成本、建安成本、营销成本、其他成本），价格定位（价格定位原则、价格促销、楼盘细分价格体系），共有四个大项。价格定位研究主要为通过对区域同质产品的分析，市场需求分析，成本的计算等给产品制定初步的有竞争力的价格区段。

产品测试研究包括：测试类型（单一产品测试、顺序单一配对比较测试、第一单产品测试、配对比较测试），测试内容（建筑风格、景观资源、户型设计、品质感、精装修、产品卖点），测试点（产品筛选、产品吸引力、产品竞争力、产品价格），总共三个大项。产品测试研究主要为通过采用合理的定量、定性的方法，完成顾客对产品的满意度的调研，然后修正偏差，完善产品。

概念与方案测试包括：测试类型（单一产品测试、顺序单一配对比较测试、第一单产品测试、配对比较测试），测试项目（规划方案、单体方案、道路方案、停车方案、物业安防方案），测试点（方案筛选、方案吸引力、方案竞争力、方案价值价格），共有三大项。通过概念与方案测试，考察项目方案的可实施性，优化方案。

四、成果输出

项目定位研究报告

客户定位研究报告

产品定位研究报告

价格研究报告

产品测试报告