广州策智市场调研公司-2014年上海房地产市场分析及2015年走势展望

2014年以来，我国经济进入中高速增长的新常态，房地产市场则持续走弱，商品房量价均呈现同比下降，开发投资增速持续放缓。在此背景下，国家宏观政策以稳为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，“双向调控、分类指导”由此成为房地产调控的主基调。2014年两会，李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调，未来应根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。之后，住建部不止一次重申了双向调控、分类指导的调控基调，并且表示始终坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。

“双向调控、分类指导”主基调的指引下，6月，呼和浩特市率先公开发文取消楼市限购，并得到默认，受此影响，下半年全国楼市限购松绑呈现多米诺效应，由局部调整转向全面放开，目前限购政策已基本瓦解，而作为一线城市的上海，则不止一次申明楼市调控不放松。“930”新政超预期放宽限贷，加快了上海调整普通住宅标准的步伐，促进改善市场需求升温；而商业贷款利率下调则为房地产行业再次带来利好，助推上海楼市行情高涨，年终翘尾。随着新一年的开启，预计上海近期内全面取消限购的可能性依然不大，但不排除局部调整的可能性。

一、2014年上海住宅市场总结

1.价格：上海商品住宅价格持续上涨，12月创历史新高

2014年上海新建住宅均价波动变化大，4月创年内最高水平。中国房地产指数系统对上海的全样本调查数据显示，2013年12月，上海新建住宅均价31260元/平米，环比上涨2.34%。2014年前4个月，上海新建住宅均价均呈现环比上涨态势，4月创年内最高水平，达32527元/平米，但上涨幅度回落，5月止涨转跌。进入下半年，下跌成为主趋势，直至11月方才止跌转涨，12月又转入下行通道，环比下降0.35%，为32029元/平米，同比上涨2.46%。

从商品住宅成交价格来看，2014年上海楼市开局平稳，但后半场波动幅度大，系列利好政策带动全市成交均价上涨，年底翘尾。

2014年，上海商品住宅成交均价为27171.24元/平方米，同比上涨12.59%。具体来看，1-4月价格较为平稳，上涨幅度不大，5月成交量陷入低谷，成交均价却大幅攀升，创历史新高，达27601元/平方米。6-8月，成交均价呈现回调之势。9月份，受季节性因素和市场预期影响，成交均价再度冲高，直指27651元/平方米的新高位。进入四季度，受“930”信贷松绑、普宅标准上调、利率下调等系列利好因素的影响，上海商品住宅均价一路高歌，12月上升至30021元/平方米，环比上涨8.10%，同比上涨17.07%，为2014年最高点。

2.成交：全年整体成交量与去年相比明显缩水，全年成交走势呈“先抑后扬”

2014年上海房地产市场整体成交量与去年相比明显缩水，全年成交走势呈“先抑后扬”。2014年，上海全市商品住宅月均成交81.21万平方米，相比去年全年下滑23.82%，为近六年同期第三低位，仅高于2011年和2012年。单月来看，上海楼市四季度之前一直萎靡不振，进入10月后，随着“认房不认贷”、央行降息、普通商品住宅标准放宽等一系列利好政策的出台，市场信心开始回升，此前受到抑制的购买力终被释放，以中高端改善性项目为代表的产品持续跑量，四季度成交大幅回升，连续3个月成交过百万方。其中，12月成交136.95万平方米，环比上涨32.47%，同比上涨39.23%，为全年最高水平。

区域分布：外郊环间仍是成交主力，郊环外成交占比与去年持平

从不同环线来看，外郊环间仍是成交主体，近5年来成交占比始终保持在50%以上。2014年，上海外郊环间住宅成交占比为56%，较上年提高2个百分点；郊环外成交占比与去年持平。中外环间成交占比较去年下降2个百分点，其他环线占比变化不大。

成交结构：刚需产品仍占据市场主导地位，改善型项目占比明显提升

按价格段来看，2014年上海商品住宅单价在2万元/平方米以下刚需型产品占比达47%，仍为市场主流产品。具体来看，单价在1-1.5万元/平方米之间的住宅成交套数占比，较2013年减小7个百分点，而1.5-2.0万元/平方米之间的住宅成交套数占比减小2个百分点，说明今年上海商品住宅成交价格再度走高。虽然刚需产品占比有所缩小，但仍为市场主要支撑力量。

同时，2.0-2.5、2.5-3.0、4.0-5.0万元/平方米以及5万以上/平方米的改善型需求成交占比明显提高，分别比去年提高5个、1个、4个和1个百分点，在930新政、央行降息及普通标准重新认定等政策影响下，部分前期观望的改善性需求积极入市。

按面积段来看，90-120平米户型取代70-90平米户型，成为成交占比最大的户型。具体来看，2014年，70-90平方米户型成交套数占市场总体比重为29%，较2013年上升了2个百分点，成为占比第二高的产品类型；而90-120平方米占比33%，较2013年增加3个百分点，取代70-90平米户型，成为占比最高的产品类型。

120-140平米、140-180平米以及180-210平米的改善性大户型占比均有所下降，其中120-140平米、140-180平米户占比较2013年均下降2个百分点。从2014年的成交占比情况来看，120平米以上的大户型呈现成交占比下降的趋势。

热销项目：成交套数TOP10以刚需项目为主，成交金额TOP10以改善项目为主

2014年，上海商品住宅成交套数TOP10项目总成交套数较去年下降16.12%，有7个项目成交均价均在2万元/平米以下，低价刚需盘热销。

位居成交套数榜首的楼盘为绿地海域笙晖，绿地海域笙晖位于宝山区水产路以南，地块东至松兰路，南至城市防护绿化带，西至杨泰路，北至北黄泥塘。地块内有东西走向的莲花山路穿越，将整体地块分为南北两区。绿地海域笙晖高层住宅区北侧地块L型分布，南侧地块呈一字型排开，与低层住宅在景观视野上联系通透，但在管理上分开，既保障了别墅品质，也提高了高层的景观视野，高层户型段为81——110平米，以经济户型为主，做到无论边户还是中间户型南北通透，且南北双阳台，卫生区域干湿分离，为住户提供人性化关爱。绿地海域笙晖低层住宅区面积段在98——120平米之间，户型在原有90墅的基础上进行了大胆的更新与升级，创造了大花园、高附赠、大面宽的舒适别墅空间。

位居二三位的是万科城VCITY和金地自在城，两项目分别处于闵行区和松江区，凭借较高价格优势和准确的定位，获得了市场的高度认可。

2014年，上海商品住宅金额TOP10项目总成交金额较去年下降15.54%，以中高端改善性产品为主。2014年金额TOP10项目总成交金额为323.93亿元，较去年下降15.54%。除绿地海域笙晖和万科城VCITY外，其他8个项目成交均价均在3.5万元/平米以上。而70%的项目成交均价在4万元/平米以上。位于榜首的花木绿城锦绣兰庭成交金额46.54亿，占TOP10总成交金额的14.37%。项目位于上海市浦东新区浦建路、樱花路交汇处，占地面积5.6万平米，地上建筑面积约13.5万平米，融合居住、精品商业为一体。其中住宅地上建筑面积约10万平米，主要由8幢13-23层高层公寓组成，户型面积覆盖从95到195平方米的二房到四房，是绿城上海2014年度倾情打造的全系奢装私邸。花木绿城锦绣兰庭是绿城集合20年高端物业营造经验，携手四季酒店、希尔顿酒店等御用团队美国BLD大师，融汇国际一线品牌奢侈品格，运用六大先进科技系统，满足业主安全性、舒适性、信任感、想象空间等多方位需求的精品住宅典范。

3.供应：新增供应处于近五年最高位，9-12月为年内推盘高峰期

新增供应较去年有所提高，为近五年最高位，9-12月为年内推盘高峰期。2014年，上海商品住宅月均新批上市101.26万平方米，同比提高4.82%，处于近五年来同期最高位。单月来看，1-2月受春节假期影响，推盘较为低迷。3月开始新增供应量明显回升，达到阶段性的高点109.47万平方米。4月短暂回落后。受930新政影响于9月达到今年小高峰，新批上市达131.11万平方米。此后，随着，央行降息及普通标准重新认定等政策实施，，9-12月新批上市均超120万平方米.

区域分布：嘉定、松江、南汇等外郊环区域供应集中

随着市中心区域土地供应越来越少，嘉定、松江、南汇等外郊环区域供应较为集中，嘉定、松江的热点区域更是集中较多项目，竞争较为激烈。由于中心城区的土地资源一直处于极度稀缺状态，随着轨道交通建设完善和外扩，上海新增供应项目外扩趋势越来越明显。2014年，嘉定、松江、南汇、浦东、闵行、宝山的新批上市面积均超过100万平方米，6区累计新增供应量（798.72万平方米）占上海全市的65%以上。嘉定、松江等热点区域有较多近年拿地项目集中入市，如嘉定区的热销项目新城香溢澜庭、保利星海屿、中信泰富又一城、佳兆业城市广场、新城馥华里等项目均扎堆在嘉定新城，松江区的热销项目万科梦想派、信达蓝爵、誉品谷水湾、龙湖好望山、松江颐景园等集中松江新城附近，局部热点区域竞争激烈。

4.供需对比：总体呈供大于求态势，库存高企，去化压力依然较大

2014年全年整体成交量与去年相比明显缩水，而新增供应较去年有所提高，导致销供比由2013年的1.1降到0.8，市场整体呈供大于求态势。2014年，上海商品住宅成交面积同比下滑23.82%，新批上市面积同比同比提高4.82%，需求增长速度跟不上供应的放大，导致销供比从2010年的0.9降至0.8，为2010年以来第二低点，市场整体呈供大于求态势，但与2011年相比，供大于求态势并不严峻。

商品住宅库存高企，出清周期虽连续3个月下滑，但去化压力依然较大。2014年，上海住宅市场可售面积保持逐渐增长的态势，12月底为1327.47万平方米，与年初相比增加了331.05万平方米。2014年，虽然整体市场表现平淡，但开发商的推盘热情并未减少，尤其是进入四季度以来，但自10月以来，出清周期连续3个月呈下滑趋势，偏弱的消化能力导致存销比的高企。截止到12月底，上海新建商品房的销供比为0.8，出清周期从年初的8.9个月上升到14.18个月，今年供应量增加的同时成交量出现了缩水是导致今年商品住宅市场存量增幅的主要原因。

5.土地市场：住宅用地成交量走低，平均溢价率随之下滑

2014年上海住宅用地成交量不及去年，溢价率亦较2013年明显下降。2009年-2011年住宅用地成交面积逐年攀升，并在2011年达到1691万平方米的高点。2012年受政策影响，住宅用地成交出现明显回落，成交1063万平方米，但2013年住宅用地成交量再次回归高位。2014年，房地产行业进入调整期，楼市成交低迷，开发商拿地积极性降低，住宅用地成交量不及去年，为1310.78万平方米，同比下降近20%。

从住宅用地成交溢价情况来看，2009-2010年的高溢价现象难觅，取而代之的是2011-2012年平均溢价率的连续下滑，且溢价水平均在20%以下。2013年，商品住宅市场成交走高，催热了土地市场，住宅用地成交出现大幅增长，平均溢价率大幅反弹。2014年，伴随着土地成交量的下滑，土地平均溢价率走低至31.14%，但明显高于2011年-2012年水平。

住宅用地总价排行榜

2014年上海住宅用地成交总价TOP5总成交金额为452.03亿元，比去年大幅增加116.6%。

其中，“黄浦区小东门街道616、735街坊地块”居地块总价榜首，该地块于11月以248.50亿元的总价成交，一举成为上海全年总价最高的地块，由中国民生投资有限公司、上海外滩投资开发有限公司、上海佳渡置业有限公司竞得。该地王比2013年的地王黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块59.50亿元的总价足足高出334%。

住宅用地溢价排行榜

2014年上海住宅用地溢价TOP5多位于浦东新区临港板块，成交时间多集中在1月。相对去年，溢价率明显走低

2014年上海住宅用地溢价TOP5TOP中有三幅地块位于临港，成交时间均发生在1月。由于规划及配套升级，尤其是轨交16号线在13年底正式建成运营，14年底又对接到龙阳路，加上自贸区规划及相关优惠政策相继落地带来的利好，促使临港新城板块备受市场关注，吸引上海本土及外地开发商争相入住布局。

“临港泥城社区DE03-I-5地块2014-01-09”位居土地溢价排行榜首：该地块规划建筑面积5万平米，于2014年1月9日以3.8亿元的总价成交，溢价率222%，由上海九辰置业有限公司竞得。

6.标杆企业：准确把握市场脉搏，及时调整销售策略，提供符合客户需求的高性价比产品及服务

准确把握市场脉搏，及时调整销售策略，提供符合客户需求的高性价比产品及服务，成就标杆企业。2014年，绿地集团、融绿、万科等品牌房企能够准确把握市场脉搏和客户核心需求，及时调整销售策略，提供符合客户需求的高性价比产品及服务，成就在上海房地产市场的标杆地位。

作为深耕上海、布局全国乃至全球的大型国企，绿地集团稳居上海标杆企业榜首，2014年在上海销售项目超过60个。配合政府政策导向和市场需求，采取激进销售策略，积极创新营销方式，以价换量，尽快回笼资金，促使绿地集团取得了相当可观的销售业绩。其中绿地海域笙晖项目表现抢眼，2014年成交金额达37.20亿元，这得益于其携手平安好房推出好房贷，并在“好房贷”中实现全部贴息，促使楼盘网签数量骤升。位居第二位的融绿携中高端房源准确把握利好政策刺激和改善市场走高契机，及时采取降价促销策略也取得了较好的销售业绩。旗下绿城锦绣兰庭项目为2014年度销售冠军，销售金额达46.54亿元，为融绿在上海的总销售金额贡献了超过20%的份额。位居第三位的万科凭借刚需产品结构、成熟的标准化产品线，采取灵活多变的创新营销策略，实现了稳健的销售增速。刚需项目万科VCITY销售面积近13万平米，销售金额达27.31亿元，推动万科在上海市场依然保持领先优势。此外本地企业大华集团凭借大华锦绣华城项目的突出业绩实现排名由2013年的第10位上升至第6位，发展势头强劲。

二、2015年上海住宅市场展望

政策层面，2014年下半年全国楼市限购呈现多米诺效应，由局部调整转向全面放开，至今仅剩北上广深及三亚5个城市未做调整仍坚持限购。“930”新政超预期放宽限贷，加大对个人住房贷款需求的支持力度。同时14年全国两会后不动产统一登记工作取得突破性进展，上半年不动产登记局正式挂牌，至12月《不动产登记暂行条例》已正式出台，2015年3月1日起执行。2014年10月10日，上海市政府网站发布了关于成立上海市不动产统一登记工作领导小组的通知。

中长期来看，不动产登记局成立、暂行条例的出台，将进一步促进长效机制的建立和完善，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，将会迎来一个更具理性和成熟的市场，各种利好政策叠加也将推动市场预期逐渐转好。但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在上海房价仍然上涨的背景下，2015年上海全面取消限购的可能性依然不大，在长效机制建立之前，盲目取消限购会影响楼市平稳运行，但不排除局部调整的可能性。

1.住宅市场量价或将小幅增长，供应微降

根据“中国房地产中长期发展动态模型”预测，在未来一段时期内降息、降准预期强烈以及货币政策在稳健中更注重适度调整的背景下，。2015年上海房地产市场将呈现“销售量价小幅增长，供应微降”的特点。

成交方面，由于利好政策叠加推动市场预期逐渐转好，2015年持续观望的购房需求将由于购房成本下降、信贷支持力度加大而逐步入市，市场信心增强。预计2015年全年销售面积将小幅增长。新增供应方面，2014年商品房销售面积同比下降，总体库存持续攀高，虽年末销售有所好转，但处于历史高位的库存仍需一定的去化时间，预计2015年新批上市面积微降。投资方面，2014年上海房地产开发投资额保持同比上涨的趋势，并且资金面与预期逐步转好。预计明年房地产开发投资额将继续保持增长，但增幅或将有所收窄。价格方面，在限贷放松等利好政策的背景下，明年潜在需求依然较为旺盛，而新批上市面积增幅有限，因此上海房价上涨压力依然较大。

分上下半年来看，下半年成交和供应量仍将高于上半年。2010年以来，上海下半年成交面积和新批上市面积分别较上半年增长22.84%和33.73%，占全年比重均值为55.13%和57.2%，新批上市面积季节性差异更为明显，2015年，这一规律仍将继续延续。随着市场逐步回温，人们持续观望的购房需求逐步入市。

2.近郊区域供应量大价格上涨空间有限，市区资源稀缺价格仍将居高不下

近年来，上海城镇化建设及轨道交通建设步伐的加快为房地产市场向外围拓展提供了有力的支撑。浦东新区、嘉定、青浦、松江等近郊区域凭借轨交优势、较低的价格和相对完善的配套成为刚需购房者的首选区域。随着上海市中心区域土地日益稀缺，2010年至今浦东新区、嘉定、青浦为代表的上海近郊区县的土地成交量远高于市中心区域，累计成交6626万平方米，占上海市总成交量的92.70%以上，供应量过大，竞争十分激烈，预计2015年这些区域将继续成为上海的热点区域，但由于较大的供应量做支撑，区域价格上涨空间有限。而市区内由于土地资源稀缺，价格仍将居高不下。

3.刚性需求仍是市场主流，中高端住宅供求将有所上升

未来上海市场仍以刚需为主流，但中高端住宅供求将有所上升。2014年，上海成交主力面积段为90-120平米首改类产品和90平米以下的首置产品。其中，90平以下首置产品及90-120平首改类产品占比均比2013年有所上升，上升比率分别为2.37%、3%。未来刚需仍是市场主力。

伴随“930”新政超预期放宽限贷，央行降息，对普通住房标准的重新认定等利好政策，不仅将减轻购房者税费负担，同时也会使房贷新政覆盖范围得以扩大，减少刚需、改善购房误伤，降低交易成本，提升购房者支付能力。2014年价格段方面，4万以上的中高端改善房源占比上升明显，上升比率为4.25%。2015年市场信心将开始回升此前受到抑制的购买力终将被释放，中高端项目将持续跑量，中高端住宅供求将有所上升。