广州市场调研公司-2013-2014年度全国房地产市场研究报告

2013年楼市火热行情超过预期。十八届三中全会强化了市场在资源配置中的作用，国际国内宏观经济的变化增添了复杂性。2014年楼市走向如何？以“2014年房地产形势研讨”为主题的易居论坛日前在上海举行。论坛上，上海易居房地产研究院发布了年度专题报告《2013-2014年度全国房地产市场研究报告》。来自相关研究机构及房地产企业代表与会，就2014年楼市走势进行了多方面的探讨。 

  华东师范大学教授、上海易居房地产研究院院长张永岳在论坛上提出，中国经济高速增长，仍然需要房地产市场的助力，其发展空间依然存在。2014年中国房地产行业如何进行完善、房企如何积极调整心态，并恰如其分地定位，成为高位振荡楼市下必须解决的问题。

  “持续回暖”态势或终结

  论坛上，上海易居房地产研究院副院长杨红旭发布了年度专题报告《2013-2014年度全国房地产市场研究报告》(以下简称“报告”)。报告认为，2013年是地市复苏、楼市活跃的一年，也是楼市调控政策思路开始转变的一年。全国房地产市场延续了2012年以来的回暖势头，且自住性需求不断释放，改善性需求持续增加，市场不断向好发展，整体呈现为“加速上行、持续回暖”态势。

  多项数据指标印证了这一点。杨红旭解读了报告的相应数据。2013年全国土地购置面积、房屋新开工面积均实现了同比降幅收窄、并由负转正的增长态势。房地产开发投资、房企资金增幅虽然年内趋缓，但仍分别保持20%左右和25%以上的增幅，且明显快于2012年。商品房销售面积和销售额则实现了20%以上的大幅增长。前11个月，商品房销售面积已突破11亿平方米、销售金额近7万亿元，预计全年将再创历史新高。

  回顾2013年，展望2014年。中央房地产调控转向了以保障房和住房供应体系为主的思路。报告认为，在经历了2012年复苏和2013年繁荣之后，预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落。下半年行业整体温度有所降低，成交量和价格将趋弱。
  火爆行情引发与会人员共鸣。在嘉宾对话中，嘉华(中国)副董事、销售及物业管理总经理谷文胜认为，目前“限购”政策已有三年。加上此前的一些政策，实际上有五六年的需求受到了挤压。以高端住宅市场为例，此类购房者往往拥有多套住房，更容易受“限购限贷”政策的影响。但在市场回暖的过程中，高端市场的需求增长明显。这也是2013年行情转好的重要因素。

  房企投资热情或减弱

  2013年，商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好。报告认为，新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节。同时，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加。

  受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备。近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，预计2014年土地供应将有所增加。全国房地产开发企业土地购置面积预计全年增长10%左右。2014年土地市场将延续2013年的热度，下半年有所降温。土地成交量全年增幅与2013年基本持平。

  广宇集团投资总监贺韵琴在嘉宾对话中谈及，一旦房企嗅出市场新的变化，则可能在2014年上半年尽量推盘，加速去化力度。同时在下半年再去土地市场寻找机会。

  杨红旭据此表示，受房地产行业整体向好的影响，2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大，2014年将略有回落，预计全年同比增幅为18%。

  这种预测基于三个事实。一、经济低位徘徊，固定资产投资增幅稳中略降，房地产开发投资增速也受到制约。二、保障房投资对房地产开发投资增幅扩大的贡献降低。2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元，2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元，2013年前11个月完成1.12万亿元。三、2013年房企土地购置面积大量增加，2014年将催生一定量的新开工量，房地产开发投资将相应增加。

  报告也同样显示，2014年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将基本和2013年持平，预计全年同比增幅达12%左右。与会人员认为，在2014年土地购置面积预测的情况下，2014年房地产开发投资与新开工面积同比增幅已很难赶超2013年的水平。

  房价涨幅将低于2013年

  2014年房价走势如何？报告预计，2014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因是：一二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了明后年的涨幅。三四线城市供应量持续增大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少，房价上涨空间不大。

  报告同时给出了房价指数的预测，认为70个大中城市房价指数同比预计增长4%左右。2014年70个大中城市的房价指数同比将触顶下行。预计在2013年12月份触顶，之后开始持续下行。到2014年12月，70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。

  2014年土地市场价格走势，将影响此类房价走势。报告显示，2014年全国开发企业购地均价增幅将明显回落，预计为11%左右。主要原因是：一、2014年土地市场整体环境将延续2013年的态势，且大量优质土地有望入市，土地成本有望继续攀升。二、2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地购置均价涨幅将有所回落。三、2013年土地购置价格基数较高，2014年涨幅会拉低。

  对于房价上涨的逻辑，谷文胜认为，目前土地市场一路走高，尤其在上海等一线城市，土地价格增长非常快。一线城市地价飙升，将直接导致未来此类区域房价的大幅上涨。

  与会人员也表示，不仅要关注土地市场对房价的影响，同时也要关注房价自身的分化现象。杨红旭认为，浙江市场在2013年，相比中国别的省份较异常。对此，贺韵琴表示认同。她认为，在2013年的浙江市场中，90-140平方米的产品结构去化效果较好。而大户型、联排别墅等存在滞销，库存量略有增加。观察浙江绍兴台州等三线城市，并没有出现相对明显的价格涨幅。

  “谨慎乐观”主导房企心态

  张永岳表示，房企过去靠廉价资源的获取、市场的迅速膨胀、房价的迅速上涨等谋求高额利润。但是，在当前背景下，房企发展将感到更加困难、压力将更加大。过去“碰房就赚、触地就发”的“轻轻松松赚大钱”模式不复存在。因此，房企要获取更大的利润，必须要具备更大的努力。唯有具备更好的专业水平和资源整合能力，才能获得较优的发展。

  上海易居房地产研究院院长助理崔霁认为，2013年全国房地产市场回暖、一线城市房价出现较大涨幅、房企资金得以大规模回笼、地王潮再度出现，背后都与房企心态有关。2014年新一届政府的改革，带给房企无限的想象空间。

  但杨红旭认为，2014年作为彷徨年，将震荡下行、风险渐显。房企应更谨慎一点。如2014年房企必须把控好拿地时机。如果拿地时机失误，那么高价地就将带来危机。房企可能就熬不过冬天。

  与会房企也表达了“谨慎乐观”的心态。新城地产副董事长吕小平认为，决定市场变化的，最终是市场供求关系。短期政策及相关因素，仅仅起的是短期影响。房企只有抓住市场的供求关系，才能抓住市场的规律。

  银海资本CEO康家东将这个行业概括为具备“进入需谨慎”的特征，认为2014年行情将不如2013年。房地产行业到了比较辛苦的阶段。风险摆在那了，且每一年的年回报率在降低。如果拿地之后开发周期过长、销售阶段一拖就是两三年，或者更长，那房企就根本赚不到钱。但是，如果开发企业在资金成本上有优势，且在拿地后加快滚动开发的速度，那么仍将可以分配相应的利润。

  2014年楼市机会依然存在

  报告预计，2014年全国商品房成交面积增幅将明显收窄，大约为9%左右。原因是2013年基期值比较高，而且2014年市场有所降温，成交增幅趋于下滑。其中，一线城市成交量将出现小幅负增长，而二三线城市增幅较为明显。

  基于对2014年楼市“高位振荡、逐步降温”的判断，论坛上部分房地产从业者提出，2014年房地产市场是否丧失了机会？

  张永岳认为，新型城镇化仍将为房企带来新机遇。他剖析了中国城镇发展的四个层面。一、中心城市引领若干个有影响力的城市群形成。二、特大及大城市将成为提高资源配置、发展现代服务业的聚集地。三、兼顾全国的中小城市发展，既要外来扩张，又要内涵提升，并成为中国经济提升的、内在的推动力。四、与广大农村直接联系的小城镇开发将成趋势。新型城镇化对房企的专业要求高，不仅体现在不同的区域市场选择上，也体现在包括商业模式、盈利模式等创新内容上。房企对自身提出更高要求，将捕获市场机遇。

  康家东认为，从投资的角度看，小型房企投资2014年楼市并不现实。但这也不是说房地产就不能涉足了。包括带有旅游、带有文化，且整合其他产业的新型、体验式商业综合体，如果定位为小型体量，或许还有一定空间。吕小平从产品多元化方面进行分析，认为传统的开发模式将越来越难做。包括商业地产、养老地产、文化地产等都可以作为新的尝试。房企应该找到企业自己的运作措施和盈利新空间。

  崔霁认为，中国楼市呈现颠簸性的前行趋势。过去10年，房地产市场走过了粗放式的发展阶段。未来10年，将是更加注重专业化和集约化的发展阶段。房地产业将是推动新型城镇化的重要引擎，也是改善住房条件的重要平台。因此，2014年房地产业发展空间依然巨大，机会依然存在。

  与会人员对楼市的分析判断并非一致，但“谨慎乐观”成为基本共识。中央经济工作政策基调是“稳中求进”，新的一年里，房地产业有了稳定的政策预期。